過去二十年來，關于房產的神話已經被徹底打破，而這種轉變僅用了短短的三年時間。在過去的三年里，全國范圍內，包括一線城市在內的房價經歷了一次住房商品化以來最長時間、幅度最大的一輪調整。以往人們總是說晚買一年，相當于白白浪費了五年，但在這幾年里，情況卻是早買一年，相當于白白浪費了十年。這殘酷的事實迫使越來越多的人不得不改變他們的預期，開始更加冷靜地看待樓市。那么這輪下跌的原因是什么？當初又是如何漲上去的？房價是否已經見底？如何判斷接下來是否值得購房？對于普通人來說，下一步該怎么做？今天我將一一解答這些問題。

首先要討論的是房價的實際下跌情況。自2021年以來，一線城市的房價相繼見頂并開始下跌。北京累計下跌了20%，回到了2016年12月的水平；上海累計下跌了22.8%，回到了2016年7月的水平；廣州累計下跌了21%，回到了2017年11月的水平；而深圳累計下跌了34.6%，價格回到了2016年9月的水平。除了深圳的跌幅接近35%以外，北上廣三個城市的跌幅都在20%左右。相對而言，二三線城市的房價下跌幅度要小得多，這說明在房市下行周期中，一線城市并非資產的堡壘，反而由于之前的上漲預期更強、杠桿率更高，下跌的幅度反而更大。一些小縣城的房價情況也很有意思，除了部分因產業結構欠佳導致嚴重人口外流，或者受周邊大城市的吸引導致房價下跌嚴重之外，很多小縣城的房價下跌情況其實并不嚴重。這主要有三個原因：首先，小縣城的房子大多是用來居住而非炒作的，因此杠桿率較低、交易頻率也較低；其次，小縣城的經濟主流是編制體系，購房者的公積金較為穩定，兜底效應明顯，降低了房價下跌的風險；第三，國家城市化紅利的尾巴仍在持續，農民進城購房在很大程度上支撐了小縣城的房價。總之過去三年，漲得越快的地方跌得越深，而縣級越高的地方跌得越輕。

接下來，我們需要探討的是房價下跌的原因。從宏觀角度來看，這幾年房價下跌的根本原因在于老百姓的負債率已經很高，很難再承擔更多的債務。大多數家庭的財務狀況和未來收入預期都已經被耗盡。數據顯示，到2020年年底，中國居民的杠桿率約為62%，這正好是房價鑒定的時候。此外，由于經濟周期和結構性調整的問題，我們賺取本金和月供的能力也面臨挑戰。過去幾年，許多曾經快速致富的行業相繼受到沖擊，如互聯網、房地產、教育培訓、金融、游戲等，這些行業幾乎覆蓋了所有高收入人群。以互聯網行業為例，在這一輪房價下行中，最受影響的不是之前就被看空的三四線城市，而是曾經最繁榮的深圳和杭州。這兩個城市都有一家超級互聯網公司，這些公司的員工曾經迅速致富，而在近年來的經濟調整中，他們的薪酬和福利都受到了影響，這導致了他們手中的房產價值受損。

第三個問題是，你手里的房產現在價值多少錢？一種方法是通過計算租售比來判斷，即每平方米的月租金與每平方米的房價之比。一般來說，這個比值會在一比200到一比300之間，取中間值1:250。另一種方法是，以你個人名義用你手中的房產做抵押，向當地銀行申請個人貸款，看看銀行愿意貸給你多少錢，貸款期限是多久，這樣你就可以大致了解你手上房產的實際價格。

第四個問題涉及到剛需。剛需這個概念其實是一個偽命題，面對房價下跌，有人會說我是剛需，我不得不買，我不在乎漲跌，這樣的說法其實是房地產開發商或中介經常使用的銷售策略。但事實上，剛需自住并不意味著不在乎房價下跌，如果面臨房價再跌一半的情況，大部分人都會三思而后行。面對房價下跌，我們不應該欺騙自己，也不應該自欺欺人，而是要吸取教訓，抓住未來的機遇，努力改善生活。

最后一個問題是，房價是否已經見底？根據過去一年來政策的調整和成效來看，目前房價還沒有真正見底，未來的下跌可能會放緩，甚至可能因為更大力度的刺激政策而使得某些地區的成交量增長，房價趨穩。但是中長期來看，房價下行的趨勢仍然難以改變。過去三年，房價的下跌其實更像是一種價格重置，因為中國經濟正處于調整期，世界格局也在發生著巨大變化。

最后給大家幾條明確的建議：一是在做出購房決策時，應該假設房價會繼續下跌，除非確實有必要，否則應該謹慎購房；二是要降低預期，堅持謹慎投資，趨利避害；三是在租金回報率達到按揭利率之前，不要考慮將房產作為投資；四是調整心態，房產的價值并不在于賬面數字，要尊重市場規律，堅持常識，才能在投資和生活中立于不敗之地。