房價僅下跌了一半嗎？最近一份來自高盛的研究報告引發了廣泛關注。報告指出，本輪房價總體預計將下跌40%，而當前的跌幅僅為一半，預計到2027年才能觸底。為何會這么說？報告將中美日三國房價見頂的時間進行了對比：美國房價于2006年達頂，經過6年下跌后觸底反彈；日本則是在1990年見頂，13年后才觸底。因此高盛認為，中國的房價走勢將更接近美國模式，由于中國經濟規模龐大，貨幣及財政政策較為強勁，與美國具有較大相似性，因此不太可能復制日本長期下跌的模式。據此推測，中國房價可能會在未來24個季度內觸底，大約在2027年第三季度。

這個結論似乎有些草率。目前新房銷售價格平均已經下跌了20%以上，部分三四線城市的二手房價格甚至已經腰斬。因此，很多人對高盛的觀點提出了批評，認為城鎮化尚未結束，且還有一些刺激政策未出臺，房價不會下跌如此之深。與此同時，另一篇針對高盛報告的分析文章也引起了關注。文章作者認為，房市的超買情況對房價見頂后的下跌幅度起到了關鍵作用。過去幾年房價的急速上漲，主要是因為超買現象嚴重。當時購房防通脹的觀念盛行，導致除了自住外，許多人還大量投資房產，特別是從2016年開始，房產銷售額激增，2020年和2021年達到峰值。2021年，新房銷售額達到16萬億，占當年GDP的14.2%，而2006年美國住房銷售高峰時，這一比例僅為13%，且包括新房和二手房，說明中國的超買情況更為嚴重。對比之下，1990年日本新房銷售高點時，新房銷售僅占GDP的9.5%。

在樓市下行期，如果超買嚴重，則可能導致投資者為避免損失而大量拋售房產，進一步加劇房價的下跌。如果從這些數據來看，高盛給出的2027年房價見底的預測甚至可以說是相對樂觀的。

盡管如此，我們也見證了一些稀缺地段的房產仍顯示出較強的保值增值能力。例如4月份上海兩個外灘豪宅項目開盤時，每平米售價高達十六七萬，均價每套四五千萬，仍有大量買家排隊搖號。這說明，至少在一線城市，真正稀缺的高品質房產仍具有較強的市場吸引力。與此同時，學區房市場仍在探底，如北京頂級學區房萬柳蜂鳥家園最新成交的一套44平米房子，成交價已從歷史最高的985萬跌至568萬。

盡管高盛的結論看似一刀切，實際上房地產市場的多樣性和復雜性遠超過單一的經濟模型所能解釋。未來對于三四線城市，由于人口流出和泡沫更大，房價可能還會進一步下跌；而對于一線城市中真正稀缺的優質房產，其價格仍可能高不可攀。